房价上涨是体制性原因造成的 姜律师 电话：13387212968

近年来，房价上涨迅速。许多人包括一些专家学者都认为是求大于供造成的。为什么会出现房屋求大于供的局面？在这现象的背后又隐藏着哪些深层次的问题？

我认为，房价上涨是制度性原因造成的，让房价下跌，主要应解决经济运行深层次的问题，决非一朝一夕就能奏效的。房屋求大于供的局面短期内不可能得到缓解，房价近期不可能下跌，甚至还会向上攀升。为什么这样说呢？因为现行政策、法律以及关于经济发展的战略、思路等，在短期内不可能改变，多建房以平抑房价、满足更多的人住房需求，在短期内还只是奢望。

第一，土地价格不可能在短期内降低。我国实行的是土地公有制，即土地所有权归国家和集体所有。在城市开发房地产，首先要经政府批准取得土地使用权。当今，政府把房地产开发定位于发展经济的一个支柱产业，房地产开发得到各级政府的极大重视。政府通过出让土地使用权既可以获得土地出让金又能增加各种税收，房地产开发还能增加GDP，既增加财政收入又使政绩显著，何乐而不为？有专家学者认为，这些年，中央靠金融、地方靠土地，私企靠劳动力来推动经济发展。可想而知，在这种依赖土地维持政府机构运转的所谓“土地财政”的背景下，意图通过政府降低土地出让金、促使房价下跌的想法，是很不现实的。

也有学者认为，土地私有化可以解决这个困扰房地产业健康成长的问题，同时还举出周边国家的一些做法，比如越南，城市居民在市郊有一块所有权属于自己的土地，国家鼓励居民自建房屋以解决住房问题。但是，在我国这条路却行不通，至少在可以预期的将来，不存在这种可能性。因为土地属于“公有”，在我国是被根本大法——宪法所确认的。要修改宪法，容易吗？同时，修改宪法以确认普通公民也可以享有土地所有权，就会涉及到所谓“国家性质”这一根本问题，可能吗？

政府在保护资源、储备土地的名义下，严格控制土地交易，尽量减少出让土地；另一方面，在出让土地时，利用公开拍卖这一合法方式，把一块土地卖成“天价”。有的地方，开发商通过竞买取得的土地，一平方高达四、五千元，房价焉有不高之理？

土地是人们赖以生存的根本，对土地所有者来说，在涉及公民居住这一重大国计民生问题上，首先应突出土地的公益性质，让利于民，普惠于民，而不能利用控制土地资源的优势，把土地当成一个重要赚钱项目。现阶段，一些地方主要靠土地维持其脆弱的地方经济，要求政府把土地价格降下来，怎么可能呢？

第二、政府在近期内不可能向居民提供大量的“廉租房”,解决住房还是主要依靠购买商品房。国外，尤其是发达国家，解决居民住房主要依靠政府提供的“廉租房”，只有那些中、高收入者才去买“商品房”，因此，对多数人来说，并不存在住房之虞。而在我国，很少考虑向居民提供“廉租房”，有些地方政府虽然开始考虑向居民提供“廉租房”，但数量是十分有限的，比如，有的大城市，计划一年建30万至50万平方米的“廉租房”，只能解决数千户的住房，这对于众多的需房者来说，真是杯水车薪，不知要等到何年何月才能住上廉租房。

第三、城市化发展趋势也决定将有更多的人在城市内购买住房，住房将会越来越紧张，求大于供还将表现得更为突出。

以上三个基本原因，决定房价在短期内不可能下跌。