房价为什么不下跌？

近两年，国家出台了一系列控制房价上涨的政策，但房价并未得到抑制。近期，在一些大城市，房价上涨得厉害。许多人认为调控房价并未取得预期的效果。但政府并不这样认为。

       首先，在于人们对国家出台的政策的理解存在误区。政策规定的只是“控制房价涨幅”，并非要控制房价上涨，更不说要让房价“下跌”。“涨幅”和“上涨”是两个不同的概念。“涨幅”，是指房价上涨的幅度，其前条件还是要求房价上涨，但要对其上涨的幅度进行控制，让房价上涨在一个合理范围内。而普通公众则把“控制涨幅”和“房价下跌 ”当成一回事，最终认为房价没有下跌，是房价政策失效。

       其次，房价政策为什么会定位于“限制涨幅”，而非老百姓所期望的把房价政策定位于让房价下跌？这个问题牵涉到国家的总的经济发展目标和利益分配问题，比较复杂。

从上世纪九十年代中期起我国消费市场疲软，而拉动经济发展的主要因素除了对外贸易和固定资产投资以外，最重要的就是要靠国内消费。而消费疲软必然制约经济发展。改革开放以来，随着旧经济体制的退出和新经济体制的建立，一个非常重要的问题却没有得到应有的重视，这就是社会保障机制的建立和完善。面对看病贵、学费高的现实和对未来保障的担忧，老百姓不敢轻易消费，把仅有的一点钱都存入了银行，从那时一直到现在银行储蓄连年攀升，银行要对这么高的存款寻找出路，否则，银行就会亏本经营。从政府来说，长时间的消费疲软、内需不足，对政府税收收入有严重影响，直接威胁政府机构的正常运转。同时，大量工人下岗、失业和毕业生不能就业，也会给社会留下不稳定的因素。这些问题政府不能下考虑。再加上当时国家停止实行福利房分配制度，住房完全市场化。房地产开发就成为银行消化存款和政府急于使经济快速提升以增加财政收入和提高就业率的一个最好契机。

再次，期望房价下跌是不现实的，但这种要求又是合理的。房价下跌对谁有利？毫无疑问，对广大消费者有利。有些专家认为，房价下跌的直接受害者是消费者，认为房价下跌一是会使已买房者的房子贬值，造成这部分消费者的直接经济损失；二是使部分房地产开发商退出市场，房屋供应量随之减少；三是使持币待购者无房可买；四是影响政府财政收入，使已经欠账太多的社会保障更加无充足的资金注入，进而影响整个社会的保障系统建立和完善，使社会的绝大多数人受到利益损害。其实，此种观点看似有理，其实不值得一驳。因为，从全国来看，房价高得离了谱，远远超过了普通人的承受能力。如果听任这种高房价继续存在并继续使房价上扬，那么，早晚有一天，当购房人不能如期偿还银行贷款时，维持脆弱经济发展的链条就会断裂，其危害结果将是毁灭性的。

其实，对已购房者来说，房价上涨或下跌对其并无大的影响，因为其买房的目的是居住，房价再高，已购买房屋的大多数消费者也是不会将其正在居住的房屋卖掉的，房价上涨，不可能对这部分消费者带来直接的经济利益；至于开发商是否会因为房价下跌而退出市场，而造成无房可卖的局面，回答是否定的。只要能真正破除垄断，充分的市场化，社会平均利润就会维持在一个相对均衡的态势。一些开发商会因为利润率低了而退出市场，而另一部分人则会认为投资房地产仍然有利可图仍然会进来。担心无房可购，实为杞人忧天。只要有正常的消费需求，就必然会有利润的存在，就会有人投资建房。

那么，房价政策为什么不定位于使房价下跌而要定位于控制涨幅上？一是房地产市场还没有充分市场化，政府仍然可以通过行政权力控制房价；二是房价下跌对政府和银行最为不利。这才是房价不能下跌反而不断上涨的根本原因。因限于篇幅，此处不作展开。以后将专题论及。

最后，襄樊的房价会跌吗？这是襄樊人最为关心的问题。襄樊的房价受外地尤其是大城市房价的影响，近年来上涨幅度很大。从九九年的不到千元一平方到现在的二千多元一平方，上涨速度太快了，超过了当地百姓的承受能力。同时，我们应该清醒地看到，襄樊人认为本地房价高并非是房价真正的高了，而是实际购买力比较低下造成的。就目前情况来看，襄樊的房价还处在一个比较正常的水平。但是，房价不能再涨了。

二楼的朋友你好。

    你所提的问题很有意义，涉及到一个重要问题，就是大家都十分关心的问题：房价涨跌是消费者所能决定的吗？

    发育正常的市场，价格与价值大体在一个合理范围。价格上涨，利润增高，会吸引更多的人投资该行业，当商品的供应量增大到一定程度时，价格自然下跌，即价格围绕商品价值震荡，不会背离价值太远。而我国当今的房价，是不能单纯运用价值规律来分析它是否符合经济规律、是否合乎理性的，因为，影响我国房价因素不仅仅在市场，房价在更大的成份上决定于政府。因此，房价的涨跌与消费者的多寡虽有一定关联性，但却不是房价涨跌的决定因素。

    法律意义上的“消费者”，是指为满足个人生活消费的需要而购买、使用商品或者接受服务的居民。“满足个人生活消费需要”是消费者最本质的特征。拿商品房买卖来说吧，房屋的基本功能是居住，而当今购房者相当一部分人并非为了居住，即不属于“为满足个人生活消费需要”，他们已有住房甚至有数套住房，他们的购房的目的是为了使自己的财产增值，实际上属于单纯的投资行为。当然，这种行为无可厚非，因为我国市场化程度还不高，还没有足够多的、回报相对稳定和回报相对高的理财产品可供选择，人们选择房地产作为投资是可以理解的。但是，这种行为毕竟对正常的市场需求带来了冲击，是房价上涨的一个原因。针对该行为，国家出台了一些规章进行规范，比如二手房交易要满足一定条件并要征收所得税等等。其实，这种单纯以投资为目的的购房者，其购房风险远比那些为居住而购房者大。不要相信房价只会涨不会跌无根据的话，成熟的市场经济，其商品价格有涨必有跌。随着市场化程度的增高，政府干预的减弱，房价虚高的现象将会得到遏止。

    因此，对你所提的问题我的答案是：正常情况下，房价的涨跌，与消费者的多寡有必然联系。但，我国市场化程度不高，尤其是房地产业，市场化程度远远不够，资源配置并非由市场决定，而是由政府决定的。因此，在当今，房价涨跌的主要因素取决于政府。

    以上答复不知你满意否，请批评。

谢谢你对我的问题回答的这么详细！对房地产这块，我一点也不了解，所以以后要多多向你请教。

政府一直在提要下降房价的问题，可是始终是只见文件却不见效果！我看见买房的很多人都是看房而止了。