第一章房地产营销导论

 随着我国社会主义市场经济体制的建立，房地产业迅速发展并逐渐成为国民经济的支柱产业，吸引大量资金投入，众多的投资者、经营者和劳动者流入该产业，尤其是“十五”计划的贯彻和具有战略意义的西部大开发，为房地产业的发展提供了广阔的天地。

第一节房地产及房地产业

一、房地产的概念
(一)房地产的定义
房地产是房产和地产的总称，也称为物业和不动产，是土地、建筑物和固着在土地、建筑物不可分离的部分以及附带的各种权益。

上述定义中的不可分离，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性，不可分离的部分包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山，为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。但由于是附着在土地、建筑物不可分离的部分，往往可以看作是土地或建筑物的构成部分，因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分以及附带的各种权益。
房产是在法律上明确了权属关系的房屋财产。房产具有实物形态，是明确了权属关系的房屋及构筑物等建筑物；房产具有商品属性，有使用价值和价值，能够用来交换；房产具有法律属性，其产权主体具有相应的权利及依法获取经济利益的权利。

地产即土地财产，是在一定土地所有制下作为财产的土地。地产作为物质资料表现为土地，是由地球表面上空气一定高度和地球表面及地下一定深度的岩石、土壤、矿藏、水域、植被、空气等构成的物质整体。土地是自然资源，是自然界中客观存在物；土地也可以是社会资源，即经过人类劳动而加以改造，成为已被开发的土地。地产又是具有使用价值和交换价值的土地，有商品属性，能够用来交换。因各国土地制度不同，不同土地制度下的土地交换具有不同的内容。在我国，土地交换表现为土地使用权和经营权的交换，不存在土地所有权的交换。地产具有法律属性，就是土地所有制关系表现为法权关系，使土地权利主体具有支配、使用土地并获得经济利益的客体。

地产和土地有联系又有区别；房产和房屋有联系又有区别。土地是自然资源，是人类具有的不可缺少的自然条件，房屋是人类生活和生产及从事其他活动的建筑物。作为财产，它们体现了人们的经济关系和法律关系。但是这些经济关系和法律关系不能独立存在，以房屋和土地作为其物质承担者。

(二)房地产的重要性
房地产为人类生产、生活所必需，不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。它还是具有商品属性，是人们最重视、最珍惜的一种商品，是具体的财产形式。
对房地产应有的基本认识是：
1、每宗房地产都是不相同的。
2、房地产的物质实体是不可移动的。
3、房地产通常是耐久的。
4、房地产的供给是有限的。
5、房地产对人们是有用的。

(三)房地产的存在形态
房地产包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时，才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有下列3种存在形态：
1、土地。土地是房地产的重要组成部分，也是其最基本的组成，没有土地的房地产就好比无米之炊。即使当实物形态上土地与建筑物合成一体，根据需要，也可能只评估其中的土地价格，这种情况下可将其设想为无建筑物的空地。如为征收土地税费或确定补交土地使用权出让金的数额而单独评估土地价格。
2、建筑物。建筑物虽然必须建造在土地之上，但在某些特定情况下需要把它单独看待。如为建筑物入火灾保险时确定其投保价值(此时需具体确定建筑物的重新建造成本，或在城市划拨土地使用权上进行房屋拆迁时确定被拆除房屋的作价补偿额，或以划拨土地使用权上的房地产作抵押时评估其抵押价值，这些均只单独评估建筑物的价格)。
3、房地产。房地产由于位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。所谓不动产，简单地说，是指不能移动或移动后会破坏其功能或损失其价值的财产。

二、房地产的特性
房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。房地产与其他经济物品有着本质区别，这种区别取决于房地产的特性。房地产包括土地和建筑物，其中土地是永存的，建筑物为人工所建造，它固着在土地上，所以房地产的特性、房地产市场的特征以及房地产价格的特征，主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。

(一)土地的特性
土地的特性，可分为自然特性和人文特性两个方面。所谓土地的自然特性，是指自然物体的土地其本身所具有的特殊性质；土地在人文方面的特性，是土地与人类发生某种关系时才会表现出来。
1、土地的自然特性：
(1)承载力；
(2)肥力；
(3)位置固定性；
(4)不可移动性；
(5)数量固定性；
(6)耐久性；
(7)唯一性。
2、土地的人文特性
(1)用途的多样性；
(2)社会经济位置的可变性；
(3)合并及分割的可能性。

(二)房地产的特性
1、位置固定性
土地具有位置固定性，建筑物由于固着在土地上，其位置往往也是固定的。房地产的位置固定性，派生出了房地产的不可移动性、地区性和个别性，所以没有两宗房地产是完全相同的。纵使两处建筑物一模一样，但由于坐落位置不同，周围环境不同，这两宗房地产实质上也是不相同的。从而在经济上出现同一房地产的大量供给是不可能的，是千差万别的。由于房地产有此特性，房地产的使用也受到位置的制约，而且房地产交易很难采取样品交易的方式，要到实地观察，成为特定地交易。
2、长期使用性
尽管土地可以被沙漠化、洪水淹没或荒芜、侵蚀，然而它在地球表面所标明的场所是永存的，可以说土地具有不可毁灭性。建筑物一经建造完成，其寿命通常可达数十年甚至上百年。国家规定的土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。对这一点，在房地产价值的认识上具有重要意义。如坐落位置很好、建筑物的外观也很好的房地产，可能由于土地使用年限很短而不值钱。
3、大量投资性
房地产投资所需数额往往很大。一平方米土地的价格少则数百元，多则数千元甚至数万元，兴建建筑物的工程造价也很高。
4、保值增值性
伴随着经济发展，人们对房地产的需求呈不断扩大趋势，由于城市土地有限性、不可再生性使城市土地处于稀缺状态，必然引起价格上升，所以，房地产具有保值增值性，对投资者具有吸引力。
5、相互影响性
房地产的价格与其本身的用途有直接的关系，同时往往还取决于其周围其他房地产的状况，受邻近的房地产的用途所影响。
6、易受政策限制性
任何国家和地区对房地产的使用、支配多少都有一些限制，即使在“私有财产神圣不可侵犯”的私有制国家也如此。由于房地产不可搬动，也不可隐藏，所以逃避不了未来政策、制度变化的影响。这一点说明投资房地产的风险性，也说明了政府制定长远的房地产政策的重要性。在社会动乱、战争年代，房地产的价格低落，而动产尤其是食品的价格暴涨；在社会安定、稳定发展时期，房地产价格趋于不断上涨，而动产的价格趋于平稳或低落。

(三)房地产的类型
1、按用途划分：
(1)居住房地产，包括普通住宅、高级公寓、别墅等。
(2)商业房地产，包括商务办公楼、旅馆、商店、餐馆、影剧院等。
(3)旅游房地产，包括公园、风景名胜、历史古迹、沙滩等休闲场所。
(4)工业房地产，包括厂房、仓库等。
(5)农业房地产，包括农场、林场、牧场、果园等。
(6)特殊目的房地产，包括政府机关办公楼、学校、教堂、寺庙、墓地等。
2、按收益性划分：
(1)收益性房地产；
(2)非收益性房地产。
3、按市场性划分：
(1)出售的房地产；
(2)出租的房地产；
(3)营业的房地产；
(4)自用的房地产。

三、房地产业

（一）房地产业的概念
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，并由从事以上活动的各类单位所组成。房地产业包括土地开发、房屋开发建设、维修和管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁、抵押、中介咨询、产权产籍管理、物业管理、售后服务、房地产金融等一系列经济活动和从事这些经济活动的经济主体。各类经济组织和经济人以及各类技术人员，构成了上述诸要素的有机体系。
房地产业与建筑业都是独立产业，它们之间有联系又有区别。它们的主要区别是二者分属于不同的产业，房地产业属于第三产业，而建筑业属于第二产业，是从事物质生产活动的产业，为国民经济建造生产性和非生产性固定资产。一般将从事房地产开发和经营的企业和组织称为发展商，将从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。在项目开发和建设活动中，房地产企业和建筑企业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。
房地产商品有不同于其他商品的特征，所以生产和经营这种商品的产业也有不同于其他产业的特征。
1、房地产业的基础性。人们生活离不开房地产，人们从事生产活动亦离不开房地产，房地产是人们生产、生活以及从事各种经济活动的重要的基础条件，也是社会经济发展的重要的基础条件。从这个意义上说，房地产业是基础性产业。
2、房地产业的先导性。房地产业的先导性是指房地产业对于发展社会经济和改善人民生活所具有的先导作用。人们居住条件的改善依赖于房地产业提供数量不断增加优质的、符合现时经济发展水平的居住要求的住房；生产的发展要求有符合生产经济技术要求的入住空间；社会经济发展要求有相应的基础设施。所以，生活水平提高，生产、社会经济发展要求房地产业超前发展，为各行各业发展提供相应的条件。
3、房地产业的灵敏性。在市场经济条件下，房地产业能够灵敏地反映社会经济运动的周期性。在经济周期运动的不同阶段，各行各业的经营状况不同，它们对房地产需求有明显差别，居民对住宅的需求状况也有明显不同，房地产业面临市场供求状况变化，进而调节增长速度和增长规模、借款规模和订货规模，因此房地产业发展状况直接反映了社会经济运行状况。
4、房地产业是支柱产业。作为支柱产业所提供的产值在国民生产总值中占有重要比重，能带动很多相关产业的发展。
5、房地产业的风险性。房地产开发经营项目投资额巨大，其生产商品价值高昂，有垄断性、利润丰富和高风险性。特别是房地产业的产业经营状况受市场状况直接影响，要承担很大的风险。

（二）内部结构及其运行
房地产业内部结构是指房地产业内部相互联系、相互依赖的业务构成和完成这些业务的相应的职能机构构成。
1、房地产业业务构成。房地产开发、经营、管理和服务过程中，房地产业业务包括房地产开发，房地产经营、房地产市场管理、房地产产权产籍管理、物业管理、房地产金融、房地产人才培养、房地产科技、房地产法制等等。
（1）房地产开发。房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等。房地产开发必须按照城市总体规划和城市社会经济发展计划的要求，对一定区域内的土地、房屋建筑、配套工程和基础设施，进行统一规划、统一建设、配套建设的原则去实施。房地产开发是城市综合开发的重要组成部分。城市综合开发是指按照城市总体规划的要求有计划地进行综合开发、配套建设。城市建设总体规划是城市政府行为，房地产开发是企业行为。
（2）房地产经营。房地产经营有广义、狭义之分。广义的房地产经营是指对房地产开发、流通、管理和服务全过程的筹划、有目的的经济活动谋策；狭义的房地产经营是指土地使用权的有偿出让、转让、租赁抵押和房屋的出售、出租等和售后服务，将房地产所有权和土地使用权转移给用户的经济活动。
房地产经营向多种经济形式、多样化、社会化发展是房地产产业化的客观条件。
（3）房地产市场管理。房地产经营活动是房地产市场的主战场，房地产的特殊性使房地产市场有不同于一般商品市场和要素市场的特点，鉴于房地产业在国民经济中的地位和作用以及土地是重要的国家资源，因而加强对房地产市场的管理、规范市场主体的行为，对保证市场正常运行、健康发展具有重要意义。房地产市场管理是指政府用行政的、法律的、经济的各种手段，对房地产的全部交易活动进行组织、协调、控制和监督。
（4）房地产产权产籍管理。我国房地产产权包括房屋所有权和土地使用权，房地产产籍是指通过房地产登记形成的各种档案资料的总称。房地产产权管理就是国家依法就房地产产权归属、转移、变更实行管理，经过审查确认产权，保护产权人的合法产权。产籍管理是对记录和反映房地产产权情况、记录房屋及有关土地使用情况的基础资料进行管理，从而为确定产权提供主要依据，为了解和掌握房地产业情况，为进行城市建设和发展房地产业提供服务。
房地产产权和产籍管理具有重要性和必要性，因为房地产是不动产，在产权运动过程中，无论产权主体如何变化，房地产位置依然不动，不能随产权主体位置的移动而改变其在城市中的位置，这就需要用相应的方式、方法、制度、资料、机构审查、确定，保护产权及其主体的合法权益。
（5）物业管理。
（6）房地产金融。房地产金融是专门为房地产业及相关部门筹集、融通、清算资金和提供相应服务，支持房地产业生产、流通以及消费环节对资金的需求以及对其他金融业务的需要等所进行的金融活动。由于房地产的特点，房地产业离不开金融业，在开发项目总投资中，发展商自有资金所占比重较小，主要依赖于金融机构的抵押贷款，同时，购买者购买房地产所需资金亦需金融机构提供贷款。
（7）房地产法制。土地是国家和城市的稀缺、珍贵及其存在、发展的重要的物质资源，是居民必不可少的生产和生活的物质条件和场所，是法人、自然人重要的财产，必须完善相应的法律法规，严格执法，保障房地产使用人、所有人、经营人的合法权益，使房地产开发经营走上规范和法制的轨道，使房地产业正常运行。
（8）房地产人才培养。房地产业是古老而又不衰的行业，随着时代发展而发展，它能够不断地随着人类需求变化吸纳先进的经济技术和人文社会的时代气息。发展离不开人力资源的培养，房地产业需要各种开发、经营、管理、服务的优秀专业人才和具有专门技能的劳动者，人才培养是房地产业的一个重要组成部分。
（9）房地产科研设计。科学技术是生产力的第一要素，房地产业的发展以其科学技术的发展为重要基础。

2、房地产业运行
房地产业运行是指房地产业经济活动有序地、有规划地、不是杂乱无章地进行的全过程。房地产业运行也就是开发建设阶段、市场交换阶段、维修管理阶段三个阶段相互作用的有序运动过程。
（1）开发建设阶段。这个阶段是通过多种资源的组合，改变土地的状况，进行房屋和城市基础设施建设，生产出房地产产品的过程。这个阶段包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、竣工验收等步骤和相应的活动。这个阶段的主要参与者，因房地产开发项目不同而有所不同，大致有：土地所有者或当前使用者、发展商、政府及政府机构、金融机构、建筑承包商、专业顾问等人员或单位。
这个阶段，以土地使用权的获取作为开发建设的前提条件，而房地产开发或再开发活动是最主要的工作。房地产开发公司对土地进行开发和再开发，生产出建筑产品。
（2）市场交换阶段。市场交换阶段是房地产业运行进入了流通环节，进行市场交易活动，实现房地产业商品的价值和使用价值的让渡，以及买卖土地使用权的阶段，主要活动有：①土地出让、转让和出租活动。也就是土地使用权有偿有期限出让和受让方按规定对土地开发后转让或出租熟地使用权。②建成后的物业的出售、租赁和抵押活动。房地产出售有与其他商品出售不同的特点，即它是房屋所有权和相关的土地使用权的买卖，这种买卖只发生“权属”关系的变更，没有房地产商品位置的移动。房地产租赁是房屋使用权和土地使用权分期分阶段出售，本质上仍是交易行为。房地产抵押有两种情况，一种为开发公司以抵押方式取得贷款；一种为购房者以抵押方式获取的房款。
（3）房地产消费阶段。房地产商品通过市场交易后，进入消费环节。这个阶段，为维护产权人的合法权益，需要进行严格的产权产籍管理；为延长使用期和保障消费者的安全，需要进行经常性的维护修缮管理以及定期维修；为满足消费者对建成后物业消费过程中的多种要求，需要提供各种服务。
总之，房地产业在其运行过程中经过三个阶段和相应的社会经济运行的三个环节，即生产、流通、消费，三个环节相互依赖、相互联系和相互作用，构成了房地产业周而复始的运行过程。

(三)房地产业在国民经济中的地位及作用
随着社会主义市场经济体制的建立和健全，房地产业迅速发展，其在国民经济中的地位与作用日益显露，主要是：
1、房地产业为国民经济发展提供基本的生产要素和基本条件。
任何一项经济活动，都离不开房屋和土地。房地产业为各行各业提供从事生产和其他经济活动的入住空间，提供生产性和非生产性固定资产，从而为国民经济发展提供一个最基本的条件。尤其是在当代，现代化生产和经济活动，经济全球化的趋势，客观上要求先进完善的基础设施和入住空间作为发展经济、吸引外资与国际接轨的基本条件。
房地产业为居民提供基本的生活资料。房屋是居民生活基本的物质条件，居住条件改善是生活水平的提高、消费内容和消费结构改变的目标之一，我国经济社会发展的长远规划内容之一就是提高人均住房指标。正因如此，在近几十年内，房地产业对投资者极具吸引力，新区开发和老区的改造，为改善居民基本的生活条件作出了巨大贡献。
房地产业是城市建设和发展的基础。城市化是社会生产力变革所引起的人类生产方式、生活方式和居住方式改变的过程。城市化表现之一就是城镇数目不断增加，城市人口不断膨胀，城市用地规模不断扩大，城市基础设施和公共服务设施水平不断提高。城市化是社会生产力发展的必然结果，房地产业为城市化发展作出重大贡献，为城市的建立、扩展和现代化提供入住空间和基础设施。房地产综合开发遵循“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，从而创造良好的投资环境和舒适、优雅、方便的生产和生活环境，有利于吸引外资投入城市经济社会的建设。
2、房地产是国民经济的重要支柱产业。
支柱产业是指在国民经济发展中起主要推动作用、有决定性影响的产业部门。支柱产业有很强的产业关联度，能够带动众多相关产业的发展，并有较高的收入弹性。房地产业是支柱产业，在国民生产总值中房地产业占有相当的比重，一般为6-12%；人们的收入水平越高，社会对房地产的需求越旺；房地产业有较广泛的前向后向联系，它与建筑业、建材、冶金、化工、机械、电器、家俱等50多个物质生产部门有紧密的联系，还同金融、邮电通讯、旅游、交通运输、商业、服务业等第三产业部门有依赖关系。所以，国民经济的发展离不开房地产业的发展。
3、房地产业是国民经济的先导产业。
国民经济各行各业有了基本的生产和生活条件，才能从事各种各样的生产活动和社会活动，才能发展各项事业，因此说，房地产业是先导产业。
4、房地产业是国家重要的税源之一和国家财政收入的重要来源之一。
凡是房地产业发展状况较好的地方，税收和财政收入也迅速增长。如20世纪90年代初期，上海、海南等地房地产业迅速增长，财政收入亦出现前所未有的明显增长。
5、房地产业的发展可以带动产业结构的调整和加快第三产业的发展。
国民经济中产业比例是产业结构表现之一，我国第三产业在国民经济中比重偏低，是影响产业结构高度化因素之一，发展房地产业可以提高第三产业在国民经济中所占比重，调节产业结构，促进国民经济发展。
6、发展房地产业有利于改变我国居民消费结构并且适应恩格尔系数下降的需要。
随着我国居民收入水平提高，恩格尔系数下降，应该出现新的消费热点，从而形成经济发展带来收入增长和消费增长，反过来刺激增长的良性循环，否则大量的节余货币被存入银行，经济增长缺乏拉动力，不利于经济增长。发展房地产业，鼓励和促进个人购房，既改善居民居住条件，又有利于调节经济发展。
7、发展房地产业有利于增加就业岗位。
房地产业既是资金技术密集型产业又是劳动密集型产业，在发达国家，房地产业和建筑业吸纳的劳动力在总就业劳动力中占有相当的比例，发展房地产业并带动其他相关产业的发展，对于实现充分就业具有重要作用。
8、发展房地产业有利于健全我国市场体系和完善社会主义市场经济体制。

第二节房地产开发及建设过程

一、房地产开发的概念
房地产开发是房地产业中的物质生产过程，是增量房地产的供给模式，随着社会经济与房地产市场的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。这里主要阐述我国社会主义市场经济条件下房地产开发的基本理论和基本知识。
“开发”一词最早源于英国，其原意是指以荒山、矿山、森林、水力为劳动对象，通过人的劳动加以改造，达到为人类利用的目的一种活动。后来，开发泛指开拓性的活动，如人才开发、智力开发、市场开发等等。
房地产开发在保留开发原意的基础上增加了内容。房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求对土地投入人力、物力、财力，将非城市用地变为城市用地，并在土地上建设建筑物和构筑物的一种生产性活动。这是一项综合性生产活动，也是一个庞大的系统工程，包括从定点选址到交付使用全过程的多项内容组成。

二、房地产开发的内容
房地产开发的内容有：新区开发或称房地产第一次开发；旧城区改造或称旧城区的再开发，第二次开发；新建城区和老城区改造相结合的开发。
(一)新区开发
新区开发是指新建城区或在老城区边缘开发新城区。新区开发不仅仅提供了一个新的生产、生活和从事各种经济社会活动的区域，而且改变了一个区域甚至一个国家的城市结构体系以及基础设施的状况。因此，必须严格按城市总体规划的要求和开发区的功能、特点进行新区开发。在新区开发过程中，首先进行土地开发，将非城市用地，即生地变为实现“七通一平”的可用于城市建设的熟地，然后进行房屋和公共设施建设，铺设道路，使一个新城区初具规模，在此后一个相当长的时期内，新城区的开发工作继续进行。
(二)旧城区的改造
旧城区的改造是指对建成区某些区段的建筑和各项配套设施进行拆迁改造或重新建设，改变或扩大原有建筑地段的使用性质和功能。随着经济社会发展，城市原有建筑设施无论从数量上还是技术性能上都远远落后于发展的需要，惟一办法就是改造。除特殊原因外，一个国家或一个区域内，旧区发展需要连续不断的进行。一个城市历经若干年后也必须进行改建，如此才能跟上时代发展的步伐，令其充满历史与时代的气息，城市才能永存。旧区改造从某种意义上说比新区开发工作更为复杂，需要妥善处理好各种关系，既要对历史负责又需满足现实和未来的期望。
(三)新区开发和旧城区改造相结合
新区开发既是经济社会发展的需要又为旧城区改造提供条件，使新区开发和旧城区改造有机结合起来，相互促进。新区开发为旧城区的拆迁户提供房屋建筑，为旧城区生产力布局的调整提供生产基地，为有效使用土地改变土地使用方向提供所需建筑物、构筑物。所以，老区改造对新区开发提出要求，新区开发为老区改造提供条件，这样有利于加快开发速度缩短开发周期，又可以克服老区改造面临的一系列困难，促使新区开发所投资金尽快收回。因此，新区开发和老区改造相结合的开发是一种越来越受到重视的开发，尤其是随着现代化进程加快，相当一部分老城区面临改造的问题，这种开发是首选的一种。

三、房地产开发的方式
房地产开发的方式一般有单项开发、小区开发和成片开发三种。
(一)单项开发
单项开发是指一个种类和一种性质的项目开发。这种开发往往是新区开发或老区改造中一个相对独立的项目，其规模较小，功能单一，是详细规划中的一个组成部分。如老城区改造计划中要修建一栋商业大厦作为单项开发首先加以建设，既可满足未来区内需要又可满足目前周围居民对购物的需要，从而带来社会效益并为开发公司带来经济效益。所以单项开发往往出自于对三项效益综合的考虑，或更多地出自于对自身经济效益相统一的考虑。
(二)小区开发
小区开发是指一定的开发规模和较大的投资数额，占有相当面积的土地，建设周期较长的房地产开发。有新建小区开发，也有旧城区改造的小区开发。前者是新城区开发的一个区域内的开发，后者是旧城区内相对独立的街区的改造。小区开发要求各种基础设施齐全并建有相应的公共建筑，有理想的室外环境。从目前情况看，小区开发有两种类型：一种为单一性小区开发，主要是住宅小区开发，为满足住宅区内居民需求，建设了商业、文化娱乐、文教卫生体育等设施；另一种是综合性小区开发，如高科技园、贸易区、工业区等等，有主体功能建筑的同时建有居住、商业、文化设施。
(三)成片开发
成片开发是指开发规模巨大、投资数额极高、内含众多开发项目、开发周期长、占地面积相当于一个城区的综合性开发。成片开发包含有若干小区开发和单项开发。成片开发是一个国家或地区经济起飞的要求和体现，我国改革开放带来了经济腾飞，成片开发项目的规模是相当可观的。

四、房地产开发的机构
(一)房地产开发机构
目前，我国城市房地产开发机构大体上有三种类型：
1、企业单位：企业单位是实行独立核算、自主经营、自负盈亏的经济实体。
2、事业单位、企业管理：以企业名义从事房地产开发经营活动，需要时，又以事业单位的名义作为行政机构在社会上从事相应的活动。
3、事业单位：行政事业单位内部设置的统建办公室或住宅办公室，非企业化管理的从事房地产开发的机构。
(二)土地一级开发机构
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地或乡村土地进行统一征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”“五通一平”(通道路、通自来水、通电、通邮、通排水，平整土地)或“七通一平”的建设条件，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。进行土地一级开发的机构有政府“土地发展公司”和“土地发展股份有限责任公司”。
1、政府土地发展公司
政府土地发展公司有政府背景和政府授予的特殊职能，为非盈利性公益事业机构。公司主要由政府各相关部门抽调主要领导和管理人员组成公司的核心，由政府提供土地开发启动资金和融资担保，统一征地，统一开发。
2、土地发展股份有限责任公司
土地发展股份有限责任公司，其启动资金由各级政府投资、开发区域所有单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集。政府可将一定范围内的待开发土地一次性出让给公司，土地出让金可作为政府投资，在该公司中持有股份。该公司将待开发土地开发成熟地后，再向其他投资者转让，获取土地开发收益。

五、房地产开发的前期工作
确定投资决策和具体开发地点之后，到具体开工建设之前，是房地产开发的前期工作阶段。这一工作阶段是为开发项目建设实施做准备的阶段。主要工作有立项、购置开发场地、筹集资金、拆迁安置、项目报建与委托设计。其中核心工作是规划设计和征地拆迁工作。

六、房地产开发的项目建设阶段
项目建设阶段是将开发过程涉及到的人、财、物等各种资源聚集在特定的时间和空间实施施工生产活动。发展商作为管理者，重要工作有办理开工审批手续、通过招标选择施工单位、项目工程管理与控制、竣工验收等。

七、房地产开发的招标与投标
建设工程招标是建设单位择优选择施工单位的一种方式，投标是施工单位争取获得工程项目的施工任务的一种方式。发展商将拟建的工程项目完成设计工作，估算出工程投资额，然后吸引若干家符合投标资格的建筑安装企业(承包单位)来投标。
(一)建设工程招标投标主要包括以下内容：
1、建设项目投标；
2、设计招标投标；
3、设备招标投标；
4、工程施工招标投标；
5、工程建设总承包招标投标。
(二)建设工程招投标的原则
1、招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则；
2、任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标；
3、依法必须进行招标的项目，其招标活动不受地区或者部门的限制。任何单位和个人不得违法限制或者排斥本地区、本系统以外的法人或者其他组织参加投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动。
(三)建设工程招标的方式
招标分为公开招标和邀请招标。公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标；邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。
招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

八、房地产开发的工程监理
建设监理是对建设项目咨询、顾问、监督、管理的简称，是指建设主管部门和被授权单位，依据国家法律、法规、以及有关方针政策、建设文件和合同，对建设项目参与者的建设行为实施的监督、控制、协调和管理。它包括对建设前期的投资决策咨询，建设实施阶段的招投标、勘察设计、施工和竣工验收，以及建设后期的运营、保修等各个阶段的监督、管理、以确保项目建设投资、进度和质量目标顺利实现。
(一)工程建设监理的主要工作任务和内容
监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；“一协调”是指全面的组织协调。
(二)建设工程监理的范围
必须实行监理的建设工程：
1、国家重点建设工程；
2、大、中型公用事业工程；
3、成片开发建设的住宅小区工程；
4、利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；
5、国家规定必须实行监理的其他工程。
(三)建设工程监理单位的质量责任和义务
1、工程监理单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承担工程监理业务。
2、工程监理单位与被监理工程的施工承包单位以及建设材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系的，不得承担该项建设工程的监理业务。
3、工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。
4、工程监理单位应当选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工，未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。
5、监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式，对建设工程实施监理。

九、房地产开发的竣工验收
竣工验收是工程建设的最后一个环节，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收后，房产即可投入使用。
(一)竣工验收的依据
1、经批准的设计任务书或可行性研究报告；
2、施工图设计和设备技术说明书；
3、现行施工技术验收规范；
4、主管部门有关审批、修改、调整文件等；
5、建筑工程技术档案资料。
(二)竣工验收的标准
一般民用房屋建设项目的竣工验收标准为：
1、全部工程项目按照合同规定和设计图纸要求施工完毕，达到国家规定的质量标准并满足合同约定的质量等级，满足使用要求；
2、建筑设备工程经过试验达到设计和使用要求；
3、建筑物周围2m内场地平整，由本工程施工造成的障碍物已清除；总体开发项目如小区，还应要求各种设备管道和道路通畅；
4、应交给发展商和城建档案馆的竣工图和各种技术资料齐全，技术资料应与工程同步形成；
5、消防等需要由政府职能管理部门进行的单项验收合格。
(三)竣工验收的程序
1、承包商内部验收。工程建设完成后，经自己组织内部验收符合合同要求，承包商向发展商递交竣工报告。
2、发展商初步验收。发展商根据图纸、隐蔽工程验收资料、关键部位施工纪录，初步检验工程施工质量。
3、共同验收。由发展商组织用户、设计和勘察单位、监理单位、承包商检查评定工程质量、技术资料、质量监督站作为政府建设行政管理部门的代表参加并监督共同验收。
4、编制工程决算。工程决算是反映项目实际造价的技术经济文件，是发展商与承包商进行经济核算的重要依据。承包商在向发展商提交有关技术资料和竣工图的同时，都要编制工程决算。工程决算经双方共同核定，作为办理财务结算的依据。工程决算应在竣工验收后一个月内完成。
5、移交工程档案。开发建设项目的技术资料和竣工图是使用单位进行管理的依据，是城市进一步发展的重要技术档案。开发项目竣工后，工程档案应按照规定移交给使用单位和城建档案馆。

十、房地产开发的物业管理
物业管理是指物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，按照社会化、专业化、市场化原则进行管理。

十一、房地产开发的技术经济指标
(一)居住区技术经济指标
1、居住区总用地
居住区总用地包括住宅总用地，公共建筑总用地，道路、广场用地，庭院、绿化用地的总和。住宅总用地是指低层、多层、中高层、高层住宅用地的总和。
公建总用地是指小区内全部公共建筑物占地面积之和。
道路、广场用地是指小区内主次干道、宅前支路、人行道、绿化带中宽度大于1.5m的步行道及停车场、回车场，有铺砌地面的场地面积总和。
庭院、绿化面积是指小区内集中的绿化带、小公园、住宅间集中庭院种植花草、树木及公共活动场所等绿化面积总和。
2、人均总占地面积
人均总占地面积(m2/人)＝建筑红线内总用地/本小区设计居住总人数
3、人口密度
居住区人口毛密度＝小区内总居住人口/小区内占地面积(hm2)
居住区人口净密度＝小区内总居住人口/居住用地
4、绿地率
绿地率指基地内绿化用地与基地面积的比值。
5、总建筑面积
指小区内住宅、公建、人防地下室建筑面积总和。
6、结构面积
住宅的结构面积是指住宅的所有承重墙面所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等结构构件所占面积的总和。
7、辅助面积
住宅的辅助面积是指住宅建筑各层平面中不直接供住房睡眠休息的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室、阳台等。
8、居住面积
住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住房休息生活使用的居室净面积之和。净面积就是减去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积。
9、使用面积
住宅的使用面积是指住宅各层面中直接供住户生活起居所使用的净面积之和。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室、卧室等的净面积。
10、公用面积
住宅公用面积指住宅楼内公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、门厅、楼层间厅等所占面积的总和。
11、建筑面积
住宅建筑面积是指建筑物外围所围成的水平面积、是楼房各层建筑面积之和。每套建筑面积则是居住面积、辅助面积、室内结构面积以及公用面积分摊数之和。
公用建筑面积分摊数＝公用建筑面积分摊系数除以此套住宅的套内建筑面积
公用建筑分摊系数就是每平方米非公用建筑面积分摊公用建筑面积的比率，用公用建筑面积除以非公用建筑面积。
12、建筑容积率
建筑容积率是指项目规划建设用地范围内，全部建筑物建筑面积之和与规划建筑用地面积之比。
建筑容积率＝规划建筑用地范围内的总建筑面积/规划建设用地面积
13、建筑密度
建筑密度是指项目规划建设用地范围由所在建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。
建筑密度＝规划用地范围内建筑物基底总面积/规划建设用地总面积
14、居住建筑面积毛密度
居住建筑面积毛密度是指居住小区总居住建筑面积与小区总用地面积之比。
15、住宅间距
住宅间距是指两栋住宅间距(外墙皮与外墙皮)与前面(一般指南面)住宅高度的比值。比值越大，越有利于日照。
(二)房屋折旧额与成新
1、确定房屋折旧额的依据
确定房屋折旧额的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。
(1)建筑造价是由房屋建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润组成。由于房屋的使用年限较长，在对其使用期间，物价变化较大，所以一般不以房屋的原始造价为依据计算折旧额，而是按重置价计算。
(2)残值和清理费
残值是指房屋经过长期使用后，失去使用价值，经过拆除清理以后残留的建筑材料价值。清理费是指拆除清理报废的破旧房屋所支付的人工、机具的费用。清理费作为使用房屋的追加耗费，计入成本。残值扣除清理费用后的剩余部分称为净残值，简称残值。
计算折扣时也可采用残值率即残值和原值(建筑造价)的比率加以计算。不同结构建筑的残值率不同，如钢筋混凝土结构为0，砖混结构为2%，砖木结构为6%-3%。
(3)折旧年限
折旧年限指建筑物价值转移的年限，不同结构建筑物折旧年限不同。国家规定：钢筋混凝土结构的生产用房折旧年限为50年，其中受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；砖混结构生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；砖木结构生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。
(4)折旧额的计算
折旧额的计算有多种方法，最常用的方法是平均年限法或称定额折旧法、直线折旧法。
年折旧额＝(房屋造价-残值)/折旧年限
年折旧额＝房屋造价(1-残值)/折旧年限
折旧总额＝年折旧额房屋已使用年限
(二)房屋的成新度
房屋成新度也就是房屋的完损等级，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据。我国《房屋完损等级评定标准》及《经租房屋清产估价原则》中规定，房屋的完损等级根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度划分为五类，即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。完好房的成新度为十、九、八成新；基本完好房的成新度为七、六成新；一般损坏房的成新度为五、四成新；严重损坏房及危险房为三成新以下。

第三节房地产产权

一、房地产产权的概念
房地产产权是产权的一种具体形式。产权是指财产关系的法律表现，是所有制关系取得法律承认而形成的权利关系。这种得到法律承认的权利关系以及相应的产权制度起到维护、确认、规范所有制关系的作用。
房地产产权是房地产所有制关系在法律上得到确认而形成的权利关系。房地产产权有如下特征：
1、房地产产权是以房地产所有制关系为基础的经济关系的法律化，也就是处在房地产所有制关系中的经济主体以房地产作为标的物形成的一种权利关系，享有的物权。
2、房地产产权是以房地产作为标的而形成的权利，随着经济关系的复杂化，房地产权利及其在经济上的实现即权益趋向多元化，可以分属于不同主体，也可以有多种组合。
3、房地产产权人有直接支配属于自己的房地产的权利。
4、房地产产权具有独占性。
(一)商品房
商品房是指由房地产开发企业在市场经济条件下，按商品经济规律生产经营的房屋。商品房有别于各省、市地方政府为解决住房困难，实施的安居工程而建设的“安居房”、“解困房”、“解危房”以及职工集资建房。从销售形式上看，商品房分为现房销售和期房销售；从商品房用途上，分为住宅、公寓、别墅及门市、商业用房、办公用房等。
1、商品房价格
商品房价格是指商品房屋出售时的实际价格。商品房销售价格应由成本、利润、税金、朝向与楼层差价及地级差价构成。
2、商品房成本
商品房成本是指在商品房生产过程中，实际消耗的生产资料价值和劳动者为自己所创造的价值，以及商品房建设用地的征地费、拆迁补偿费等。概括地说，商品房成本是以货币的形式表现的房地产开发企业建造、经营商品房屋的全部费用支出。其构成如下：
(1)征地费；
(2)拆迁补偿安置费；
(3)前期工程费；
(4)建筑安装工程费；
(5)基础设施建设费；
(6)公共配套设施建设费；
(7)管理费；
(8)贷款。
3、商品房价格的构成
商品房价格的构成可表述如下：
商品房价格=商品房成本+计划利润+效用调节比率+代扣代缴
其中：
(1)成本
如2所述。
(2)计划利润
计划利润是指房地产开发企业销售商品房的销售额扣除销售成本，并交纳营业税、所得税之后的净利润。
(3)税金
按国家规定缴纳的税款。
(4)效用调节比率
效用调节比率是市场行为的表现，是指消费者为满足消费欲望，以货币形式支付意愿的高低而形成的效用程度的大小。在商品房出售价格中主要表现为，因地段(级)、楼层、朝向不同而引起的价格差。即：
效用调节比率=地段(级)差价±朝向差价±楼层差价
(5)代扣代缴费用
主要指房地产开发企业代有关部门收取的给水、排水、电、气、增容费等。
综上所述，商品房的价格可详述如下：
成本价格=成本±朝向差价±楼层差价
平均价格=成本价格+计划利润+税
销售价格=平均价格+地段(级)差价+代扣代缴费

(二)经济适用房
1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》中规定：“经济适用住房是指以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅。”经济性是指住房价格相对市场是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。随着时代的发展，经济适用住房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断提高住房的质量。
经济适用住房建设在数量上，必须满足不同时期工薪阶层不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设标准经济水平高，面积适中，功能全，造价不高质量好，占地不多环境美，充分利用有限的资金和有限空间，为城镇居民创造适宜的居住环境。经济适用住房的价格是按建设成本确定，以微利价出售，只售不租。
1、经济适用房价格的构成
经济适用房的价格构成主要包括以下几个方面：
(1)建设用地的征地和拆迁补偿、安置费；
(2)勘察设计和前期工程费；
(3)建筑安装工程费；
(4)住宅小区基础设施建设费；
(5)管理费；
(6)贷款利息；
(7)税金；
(8)3%以下的利润。
经济适用住房的销售实行政府指导价，其销售价格由各市(县)人民政府根据以上8项因素综合确定，并定期公布，房地产开发商不得擅自提价销售。

(三)二手房
二手房通常是指再次进行买卖交易的住房，也称存量房地产。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市交易，这些房都称为二手房。

二、房地产产权登记

（一）房地产权属登记的概念
房地产权属登记是土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度的总称，是房地产行政管理的重要的基础性工作。房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。它包括对确认房地产权属关系所必须依据的房地产证明文件、资料而进行的综合性管理，即权属档案管理。

（二）房地产权属登记管理的任务
1、做好房地产确权、发证工作；
2、做好房地产测绘工作；
3、做好房地产权属档案管理工作。
除了以上三种任务外，权属登记管理工作还要为征地、拆迁房屋、落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据。

（三）房地产权属登记管理的目的和意义
1、保护房地产权利人的合法权益；
2、房地产权属登记管理是房地产管理的基础工作；
3、权属登记管理为城市规划、建设、管理提供科学依据。

（四）房地产权属登记的种类
1、总登记；
2、土地使用权初始登记；
3、房屋所有权初始登记；
4、转移登记；
5、变更登记；
6、他项权利登记；
7、注销登记。

（五）房地产权属登记程序
房屋权属登记按受理登记申请、权属审核、公告、核准登记并颁发房屋权属证书等程序进行。
1、受理登记申请；
2、权属审核；
3、公告；
4、核准登记、颁发房屋权属证书。

三、房地产税费

(一)房地产税收
1、房地产税收的概念和特征
房地产税收是以房地产或与房地产有关的行为为征税对象的税类。房地产税不是一个单独的税种，而是一个税类，其涉及的税种主要包括房地产税、契税、印花税、耕地占用税、土地增值税、城镇土地使用税、城市维护建设税、国家资产投资方向调节税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税等。由于房地产开发经营方式多种多样，必须导致具体的房地产税种的多样化，如房地产开发涉及到耕地占用税、城镇土地使用税等；房地产赠与会涉及到印花税、契税。房地产交易涉及到的税共有8种，包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、固定资产投资方向调节税、印花税、契税、企业所得税和个人所得税。
房地产税收是以国家为主体所进行的一种特殊的国民收入分配方式，是国家财政收入的重要来源，它除与其它所有税收一样具有强制性、无偿性、固定性外，还具有其自身的法律特征：
(1)房地产税收是以房地产或与房地产有关的行为作为征税对象。如房地产税以城镇房屋为征税对象，城镇土地使用税以使用国有土地的行为作征税对象。
(2)房地产税收功能不仅仅是调节社会分配关系，而且还在于促进房地产合理使用，推动和加强房地产建设与管理。
(3)房地产税收和纳税申报必须与房地产产籍资料相一致，如不一致，则以房地产产籍资料作为征税对象和计税依据。
2、房地产税种
(1)营业税；
(2)消费税；
(3)城市维护建设税；
(4)所得税；
(5)房地产税；
(6)耕地占用税；
(7)土地使用税；
(8)印花税；
(9)契税；
(10)固定资产投资方向调节税。

(二)房地产费
房地产费是指在房地产市场活动中所产生的各种费用。我国房地产市场结构分为三级：一级市场，即土地作用权的出让；二级市场，即土地使用权出让后的房地产开发经营；三级市场，即投入使用后的房地产交易。针对一级市场主要由土地所有者(即国家)向土地使用者收取土地使用费；对整个房地产市场，由有关行政机关、事业单位向房地产市场的当事人收取各种管理费和服务费用。

(三)购房需交纳的税费
1、契税；
2、城市房地产交易手续费；
3、印花税；
4、在办理房屋产权证件过程中需由购房者交纳：
（1）登记费；
（2）房屋所有权证费；
（3）产权证印花税。

第四节房地产市场
房地产市场是市场体系不可缺少的有机组成部分，是房地产业一切经济活动的依据，房地产价值的实现亦依赖于市场。房地产市场对于房地产开发和经营有重要意义。

一、房地产市场的概念
在日常经济生活中，“市场”有时是指商品交换关系的总和，有时是指商品交换的场所。房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。虽然土地及地上建筑物不可移动，但它们可以被某个人或机构拥有，并且能给拥有者带来利益，因此就产生了房地产交易行为，形成了房地产市场。
房地产市场是市场经济条件下市场体系的一个有机组成部分。房地产市场有多种含义：
房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。
房地产市场是指整个社会房地产交易关系的总和。
房地产市场特指房地产商品流通环节的状况，包括供给和需求状况及其相互关系。
房地产市场是指房地产经济内调节机制，即调节房地产经济的价值规律。
房地产市场作为经济范畴，随着商品经济发展产生并且其内涵不断充实和科学化，其外延不断扩展。我国房地产市场有一个曲折发展过程，建国前房产与地产可以买卖、租赁、抵押，建立了相应的市场。建国后到“文化大革命”前，允许买卖和租赁房屋。改革开放后尤其是1992年邓小平同志视察南方发表重要讲话后，房地产市场才按照客观经济规律的要求发展并且运作起来，作为市场的一个有机组成部分与其他市场相互作用并在与经济运行的其他三个环节相互影响和作用下迅速发展起来。房地产市场的发展受制于整个国民经济发展的状况，它的发展状况又反映了国民经济发展的成果与存在的问题。

二、房地产市场的特性
作为市场体系的一个有机组成部分，房地产市场既具有种类市场的共同特性，又具有与其他市场不同的特性，房地产市场特性取决于房地产商品的特性。
（一）房地产市场具有不可分割性
房地产市场的不可分割性即指一般来说房产和地产连为一体，因此房产市场与地产市场必然融为一体，房屋所有权和使用权交易必然连同土地使用权交易同时进行。当然，在房地产市场中存在土地使用权交易市场，但是只要进行房屋交易就要连同其存在的基础即土地一同进行交易。其他各类市场中，商品或各种要素可以独立进行交易。
（二）房地产市场是房地产权益的交易市场
房地产商品市场交易中只有产权主体的变更和货币的运动，不发生房屋土地在空间的移动，没有物流，原因是房地产是不动产，进入市场参与流通的是房地产所有权和使用权等，是无形商品交易，在消费环节则表现为有形商品消费，因此，在市场运动中房地产取得有形商品和无形商品形态，房地产交易形式只能是契约的买卖形式。
（三）房地产市场具有区域性
一般商品在统一的市场体系下可以在全国甚至世界范围内流动，从一个区域进入另一个区域，由于房地产是不动产，有位置不可移动性，房地产交易是在一定区域内进行的一定地理位置上的房地产交易。
（四）房地产市场的不完全开放性
市场体系是具有开放性的特点，但由于房地产资源的相对稀缺，随着经济社会的发展对房地产需求绝对量不断增长，同时，房地产资源配置直接关系到经济发展、人民生活和社会与自然环境状况，国家对房地产开发与经营实行严格管理，实行土地使用权有偿、有期限、有条件出让，城镇土地开发、经营活动必须符合城市总体规划的要求等，所以房地产市场还不是一个完全开放的市场，是受到各种限制的市场。
（五）房地产市场是非完全竞争的市场，易于出现市场的不均衡和垄断
具体表现为在我国土地一级市场由政府垄断，即土地作用权的出让的主体是政府，房地产开发实行统一规划、统一征地等原则，只允许在二、三级市场由种类经济组织和个人进行土地使用权的转让和租赁等。此外房地产的单质性和价格昂贵及投资数额巨大都限制了竞争。市场竞争的首要条件是市场主体及相应的资金资本能够自由地不受限制地进出市场，并且能在各种市场中自由转移；此外，只有市场中存在足够多的买家和卖家，才能使市场不至于被少数人垄断。
（六）目前我国房地产市场是具有多功能、多层次、多样形式的综合性市场
房地产市场既包括生产资料又包括消费资料，既有商品市场又有劳务市场，既存在有形商品市场又有无形商品市场，具有多功能性。
房地产市场多层次性表现为价格的多层次，有福利价、成本价、准成本价、优惠价和商品价等，随着市场体制的完善，市场体格体系的层次也会发生相应的变化。
（七）房地产经济寿命长可多次重复交易
普通商品一旦进入消费，很难再进入流通，或没有必要再进入流通。房地产经济寿命一般80年，在一个经济寿命周期可能多次进入流通，多次易主。尤其是房地产及其使用权的出让次数就不可估算。

三、房地产市场周期
只要是市场，就会有变化。从长期来看，房地产市场会呈现出一种有规律的上升和下降的周期性变化。当然，这种所谓的“周期”，不是物理学、数学上的严格意义上的周期，而是大体每隔一段时间出现市场行情的上涨或下跌。
房地产市场周期大体有如下几个阶段：
（一）上升期。在这一时期，需求不断上升，房屋（房地产）供不应求。需求的增加主要是实质性的消费需求突然增加，因而多发生在人口大量迁入、经济复苏、收入增加等时期。由于实质性需求的突然增加，市场上的房屋（房地产）供给不足，租金和售价不断上升；随着租金和售价的上升，对房地产的投资需求也开始增加。因此，这一时期可描述为“消费需求夹杂着投资需求上升的时期”。上升期的主要特征有：租金和售价几乎同步上涨；二手房屋的价格上涨。另外，在这一阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平，随后，需求的不断上升使房屋空置率不断下降。到这一阶段后期，房屋空置率下降到正常水平。
（二）高峰期。在这一时期，需求继续上升，但上升势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现下降的势头。由于实质性消费需求在上升期基本得到满足，所以这一时期可描述为“投资需求夹杂着消费需求上升的时期”。高峰期的主要特征有：售价以比租金快得多的速度上涨；新建房屋换手快，交易量大；大批开发项目开工；房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。
（三）衰退期。由于价格上升到顶点，期望通过价差来获得利润的投机需求减弱，通过租金来回收投资并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少。而在高峰期大量开工的开发项目陆续完成并投放市场，因而房地产供给大于需求，价格出现下降。这一时期的主要特征有：新房销售困难；投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大；售价以比租金快得多的速度下降；房屋空置率上升。
（四）低谷期。需求继续下降，新的供给不再或很小再产生。这一时期的主要特征有：市场极为萧条，交易量很小；开发项目开工率低；消费需求依市场惯性降低，租金下降。

四、房地产市场营销
在我国，房地产市场营销伴随着我国房地产市场的发展，自20世纪80年代以来在二级市场和三级市场都逐步得到了应用和推广。房地产项目的市场研究、产品策划、市场营销计划与组织在各地正如火如荼地开展，这对促进和发展我国房地产市场发挥了很大的作用。
对于市场营销的概念，国内外的论述较多，目前国内大多采用1985年美国市场营销协会提出的定义：“市场营销是规划和实施理念、商品和服务的设计、定价、促销和分销实现满足个人和组织目标的交换的过程”。可见市场营销就是通过对“理念、商品和服务”的设计、定价、促销和分销进行规划和实施，以达到实现交换的目的。
房地产市场营销应该是房地产市场营销人士针对房地产这种特殊商品所进行的市场研究及项目的市场定位、项目定价等一系列策略以及组织、安排和实施这些策略所采取的各项市场措施，以便完成最佳的房地产交易、取得预期的收益。
（一）房地产市场营销活动的特征
对一般耐用消费品，代理商在产品制造出来之后才开始介入，而由于房屋具有高价值和相对稀缺性，房地产市场营销活动则从产品规划设计阶段就开始介入营销活动。这是房地产市场营销活动不同于其他耐用消费品营销的最明显的地方。
同时，房地产二级市场和三级市场的营销活动还具有不同的特征，如表1-1-1所示。
表1-1-1房地产二级市场和三级市场营销的不同特征二级市场三级市场产品增量房地产存量房地产价格发展商主导定价交易双方协定定价促销较多使用广告、包装、价格等促销手段较少使用促销手段分销较少使用分销渠道多种分销形式，如连锁加盟，中介合作，客户网络，多重代理等
（二）营销人员在营销活动中参与的工作
在二级市场，房地产营销活动主要分为项目取得与地块研究、产品设计与规划、项目策划与销售三个阶段。
项目取得与地块研究在开发商获得土地之前和获得土地之后都需要进行。如果在获得土地之前进行，则属于一级市场的活动内容；如果在获得土地之后进行，则属于二级市场的活动内容。项目取得与地块研究阶段的工作包括投资决策、城市规划和地块研究，营销人员在其中起到提供信息的作用。
营销人员一般在产品规划设计阶段开始介入。产品规划设计阶段的工作包括项目的市场定位（简称项目定位）、物业开发建议和工程施工监理。项目定位的内容有产品定位、客户定位和形象定位。物业开发建议指的是从市场角度对产品设计提出的要求，是市场需求和产品规划设计的桥梁，一般包括户型、功能等内容。
项目策划与销售阶段的工作内容包括项目定价、项目市场推广和项目销售。在项目定价中，营销人员需要制定价目表、确定价格策略并在销售中根据实际情况进行价格调整。市场推广阶段的工作有卖点挖掘、市场推广费用分析和市场推广组织。在项目销售过程中，营销人员应制定销售方案、细化销售流程、控制销售过程中并进行相应的促销工作。
可以看出，房地产营销活动贯穿整个房地产开发和流通过程，比一般产品营销活动更加复杂，营销人员既需要牢固的专业知识基础，更需要丰富的实践经验的积累。随着房地产市场实践的发展，营销人员的活动空间将会更大。

复习题：

1、什么是房地产？什么是房地产业？房地产的特征是什么？

2、什么是房地产开发？房地产开发项目的建设阶段有哪些？

3、购房时需交纳的税费有哪些？

4、为什么说房地产市场一定要保持供给与需求的基本平衡？第二章房地产项目定位及销售对象