房地产业产能过剩：一个不存在的概念

在2006年国家发改委大张旗鼓重点整顿工业领域的产能过剩，我看到一则非常醒目的热点新闻：2月18日国土资源部官方网站发布信息说，2005年年底，国家有关部门将房地产列入产能过剩行业名单。

工厂由于存在固定资本利用程度问题，生产能力被定义为成本最低产量与长期均衡中的实际产量之差。例如机器利用可能会因为运行的时间、速度、原材料和劳动投入等因素的变动而不同，最佳成本函数是在给定时段内由平均工资率、酱使用价格、产出水平决定的最佳运行时间的总成本，这个最佳运行时间下的产量为最佳生产能力；而经济在长期均衡中的实际产量与最佳生产能力之间的差异，或者可以用生产能力利用程度进行表述。当实际生产能力小于最佳生产能力时，就可以称之为生产能力过剩。

由于生产能力是假定在一定的技术条件下，企业以一定的固定资本与劳动和劳动力的组合所形成的产出能力，而固定酱和劳动力的配置可以发生变化，所以生产能力实际上是一个可变量。一般来说，产能过剩对于固定资本密集行业的影响较为严重，而对以劳动密集型为主的行业影响要小得多。

一旦出现了生产过剩，会给行业景气带来不利影响。在市场经济国家，生产能力过剩是一种正常的周期现象，可以表现为，行业内企业库存增加、产品价格下降，企业利润大幅降低、持续性投资减少等现象。可见，产能过剩是指以固定资产、劳动力、原材料等要素投入的一定技术水平下的最佳产出超过了由市场需要决定的实际产量的状况。例如农场、工厂、**、饭店、学校均存在量佳产生问题，可以适用产能过剩的概念。

房地产企业能够适用产过剩的要领吗？回答是否定的！原因在于，房地产业只是一个管理型产业而不是生产性产业，其实际开发规模可以根据市场的实际需要进行灵活调整，从而实现企业利润的最大化。具体来说，土地在工厂可以算作固定资本，但在房地产企业中只是属于一项随地价变动储备量不同的变动投入；房地产企业属于资金密集型而不是资本（固定资本）密集型企业，而资金供给的多变很大程度上取决于房地产市场需求和信贷利率高低；房地产企业中的劳动者属于市场策划、财务、监督管理类别，不参与生产性劳务，而且劳动力市场化的程度相当高。由于所有投入均属于可变投入，房地产企业在理论上并不存在一段时间内的成本最低的最佳开发规模，从而也不存在产能过剩的概念。

因此，正确的提法应当是商品房屋市场或者说是土地的供给过剩，而且是用于住宅、写字楼等开发用途的土地的供给过剩，这种过剩主要体现于供给土地的政府部门和需求土地的房地产开发商之间。为什么会出现这种土地的过剩，与我国土地的产权制度和管理制度存在密切关系，不是我们这里讨论的重点。房地产的两种过剩均属于市场供给过剩，表现为产品市场中的商品房屋供给超过了实际购买能力支持的需求，而在生产要素市场上土地供给超过了社会对土地的有效率的需求。生产能力过剩则体现在一定时间内和平要素组合的最低生产成本的供与实际供给之间的差额，与产业固定资本投入的程度存在密切关系，而且固定资本密度集度，受产能过剩的威胁就越大。