房地产-[转帖]商业地产的命运与走势.............小贵猪[襄樊商务网论坛]

晚上和同仁一起喝酒，期间来了一个很熟悉的项目人员，也是最陌生的人，目前在这个项目上面负责商业运营。坦白的说今天晚上遇到的朋友很多都是老熟人了，也很亲切！

但是感觉不是很好，谈了很多，谈到了曾经服务的项目，目前正在准备进入销售阶段。

但是偶很担心这个项目，虽然这个项目已经投入商业运营，但是很多的问题时刻萦绕在这个项目头上。

虽然这个项目让知天行来代理销售，看了看知天行的广告，实在是看不下去了。

襄樊的商业地产我想已经到了最危险的时刻了，大量的产权商业的出现，对商业运营本身来说，已经不是用正常来形容了，开发商的套现心理和目前经济形势走向都严峻的提醒着地产行业的从业人员们，清醒的看看市场的真实情况吧！

转一篇在我QQ空间里面放了很久的一篇文章，希望所有要投资产权式商铺的人们啊！最美的玫瑰通常都是带刺的！

国家工商行政管理总局等4部门近日联合下发通知，将对涉嫌非法集资活动的广告加强审查和管理，房地产、产权式商铺的售后包租、返租销售活动等8种涉嫌非法集资的广告将被严查。这使很多市民开始重新关注前两年在市区一些商业地产项目销售中颇为流行的售后返租、包租方式，这些项目以产权式商铺和酒店式公寓为主，用较低的投资门槛和较高的回报率吸引普通投资者。在这些项目的宣传中，经常可以看到“3年包租，年租金回报7%”的字样，有的说“5年返租，每年8%”，尽管承诺不一，但共性都是“零风险、高回报”。所以这些项目一经推出就颇为火暴。
据了解，售后返租上世纪六七十年代开始出现在美国，后流行于日本。在内地，首度兴盛于上世纪90年代中期的海南，正值房地产泡沫破灭之前。据有关资料显示，海南当时有不少商铺写字楼采取售后返租，但不久房地产泡沫破灭，公司破产，曾经的承诺成了一纸空文。

投资还是集资：
对投资与集资的区别分别作出阐述。投资是预期赢利的理财行为，投资人必须明白所投资内容，要知道赢利途径和存在的风险。集资尤其是非法集资其主要目的就是圈钱。我市部分开发商和业内专家在接受记者采访时表示，在房地产营销推广过程中，通过承诺或计算投资回报率的方式引导消费者进行投资购买，确实存在明显的误导倾向。
集资是不考虑或者很少考虑产品是何种形式，户型朝向如何，采光通风怎样，一切被看做是一种手段，人们关心的是自己能够有一个稳定的回报。据分析，目前房地产形势比较好，短期看可能有高额回报，这也让一些从前认为不可能的回报有了想象空间。而产权式商铺和酒店式公寓则面向的是投资者而非自用型买主，所以目前在这两个领域采用售后返租的比较多。可以看出，一些搞不好的售后返租项目实际就是非法集资行为。

出界还是擦边
在国家有关主管部门将售后返租归类为涉嫌非法集资的活动之前，房地产业内一直有一种观点，认为售后返租就是将不动产和金融相结合的一种金融衍生品，是一种发展方向，很多人都在打擦边球。
实际上国家在《中国人民银行法》、《商业银行法》以及《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》和国务院办公厅的多部文件已经涉及过非法金融机构和非法金融业务的内容。并在《关于进一步打击非法集资等活动的通知》中归纳出的非法集资种类第二类就是对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。
既然有法律法规限制，前两年市区这么多的商业地产项目是怎么打擦边球的呢？一种做法是将单价定得高过周边价格一倍甚至两倍，然后用高出的利润偿还所承诺的回报，这被某些人看做是一种另类营销手段；还有一种做法是，虽然国家明令禁止非法集资，就是不能同意甲方卖给乙方，乙方又返租给甲方。但现在的模式是甲方卖给乙方，甲乙双方共同找到丙方，由它代为经营，回报出自丙方。据市区一些资深开发商介绍，当时市区的部分商业地产项目主要以后面一种方式操作，成立一个独立的经纪公司来经营，在法律上并没有“出界”。

馅饼还是陷阱：
对于产权商铺的投资者来说，承诺的回报能实现自然是馅饼，如果回报不了就是风险，就是陷阱了。
并不是所有采用售后返租承诺回报的开发商都是要骗钱，而是分成三类：
一类是承诺回报当真兑现的；
一类是手头急需钱，需要通过此手段融资；
最后一种则是从开始就是恶意的，目的是算出很高的回报率卖完产品退出。

商业与房地产相比实际有着很大的脆弱性，房地产是以“亿”为计量单位，而商业是以“元”为计量单位。经营好房地产和经营商业地产是完全不同的两个概念。

开发商采取售后包租、返租或给予固定回报方式高价分零销售商铺，投资者可能存在下列风险：
一是可能存在欺诈，开发商以违背常识的高额回报为诱饵，骗取投资者高价购房，一旦达到目的，就携款逃匿。
二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂，回报也成泡影。
三是商铺分零产权进行销售，形成业主众多，注定其结局差异很大，有的陷于多业主管理的怪圈，无法形成统一的市场氛围，长期空置，导致回报成空。或在最初阶段，开发商能按照协议给予一定的回报，但由于市场的变化，商场经营不善，无法达到预期的收益水平，导致回报也无法实现。
四是开发商分零销售商铺，以高额回报为诱饵，导致投资者以获取收益为目的，对所购商品房屋位置往往并不确定，或销售时虽有具体位置，但在实际中也无法具体使用，导致根本无法办理房屋所有权证。