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----  [讨论]房价焉有不涨之理。  (http://bbs.xfeb.com/dispbbs.asp?boardid=42&id=22727)
--  作者：三羊
--  发布时间：2007/8/20 22:00:38

--  [讨论]房价焉有不涨之理。
讨论]房价焉有不涨之理。
开发商——价格的第一受益人。
    开发商作为高房价的主体责任人之一，毫无疑问，因为遵守市场订价规则以及开发处于垄断地位，作为出卖人的开发商对高房价承担第一责任。
    中央政府没有严格监管城市化与城镇化，以及城市化的表现与实质差异。地方政府片面理解城市化，认为城市化就是大面积建筑与城市新区化，既侵蚀了有限的土地资源，又间接助涨了房价，地价不断抬升当然有助于房价按现值进行出售。地方政府对用地规划用途缺乏严格规划与管制措施，让普通大众集中于商品房消费领域也是高房价的一个人为因素之一。
    营销机构借助于开发商的条件与资源，掌握着房价上涨的节点与机会，竞争及代理机制让营销机构提升了对高房价的高度预期，一个现值二千元的楼盘可能因为修桥，建公园等所谓城市化因素而片刻间获得近千元的涨幅。同时，营销机构通过不同的营销手法营造出追涨效应也间接助涨了房价或为高房价提供了“证据”。
 
    因为房地产在市场化初期的快速发展，产生了非调控管制下的两股黑恶势力。
    投机消费，如果全部是闲资进行投资，并不可怕，关键是在开发商的提供方便条件下，投机消费由个体向集中转化，由本地向异地转变，将房价上涨效应延续到全国各地，这就产生诸多泡沫成分。
    集中炒作，以开发商为主体的阵营代表性行为是捂盘与囤积房源，囤地与地产投机消费。以投资人为主体的集中炒作，因为政府控制外资进入房地产领域而更为壮观，民间游资、外资、热钱等全部集中于两市，并且因为人民币升值，集中于房地产的投资与投机消费为多。
 
    政府以土地财政与城市化为目标出让成片用地，开发商紧紧抓住供不应求下的追涨效应伺机涨价销售，营销机构为高房价提供说法与证据。三大责任主体既推高房价又为两大黑恶势力，投机消费与集中炒作推波助澜。
    房价焉有不涨之理。