以文本方式查看主题 - 襄樊商务网论坛 (http://bbs.xfeb.com/index.asp) -- 房地产 (http://bbs.xfeb.com/list.asp?boardid=42) ---- 房地产开发企业要重视市场营销研究 (http://bbs.xfeb.com/dispbbs.asp?boardid=42&id=1744) |
-- 作者:小月 -- 发布时间:2006/3/2 11:44:10 -- 房地产开发企业要重视市场营销研究 房地产开发企业要重视市场营销研究 一、房地产项目营销策划中市场研究对获利的贡献 [此贴子已经被作者于2006-3-2 15:27:41编辑过]
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-- 作者:小月 -- 发布时间:2006/3/2 14:07:43 -- (二)从4P向4C的转变 4P即:产品(Product),促销(Promotion),分销渠道(Place),价格(Price)。 4c即:“产品”以消费者的需求和欲望(Customers needs and wants)为导向,“促销”以与用户沟通(Communication with customer)为前提,“渠道”以方便用户购买(Conveniencetobuy)为原则,“价格”以消费者为满足其需求和欲望愿意付出的代价(Cost and Value to satisfycustomers needs and wants)为基础定价。 我们可以把4P和4C对照一下,不难发现: 产品——消费者的需要和欲望; 价格——消费者愿意付出的成本; 分销——消费者购物的便利性; 促销——沟通。 |
-- 作者:小月 -- 发布时间:2006/3/2 14:08:10 -- 旧理论从生产角度出发,新理论从消费者角度出发。我们能不能在生产者与消费者中间找到一个平衡点?这个平衡点应该建立在消费者和生产者之间"双赢"的基础之上,符合中国国情,符合可持续发展战略和生态环保要求。对开发周期长、使用寿命更长的住宅和房地产项目来说,这个平衡点或许应核是: 引导消费者需求的--产品; 消费者满意的--价格; 便利的--渠道; 双向沟通的--促销。 (三)立足于营销策划核心技术的创新 (四)能保证住宅项目成本得到确效保障 (五)能保障根据客户需求和市场形式变化而灵活调整 [此贴子已经被作者于2006-3-2 15:28:24编辑过]
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-- 作者:小月 -- 发布时间:2006/3/2 14:09:03 -- 三、建立项目后评价体系 (一)认清作用及现状 毋容置疑,房地产项目后评价工作长期受忽视,使发展商和政府管理部门失去了"总结经验,吸取教训"的机会,同时也使许多来源于开发建设第一线的宝贵数据资料役有得到及时的整理和利用。如在土地公开招标中,在时间紧迫的情况下,许多发展商就暴露了数据不够、材料不足、经验无法把握等问题。有些决策分析人员搞不清"税费"的内容,有些决策者弄不清本企业各类型物业(高层住宅、多层住宅、写字楼)的单方造价水平等,这些都与企业缺乏项目后评价有关。笔者认为,加强项目后评价工作,将有助于打破当前房地产建设低效、重复、徘徊不前的局面。对发展商而言,开展项目后评价工作有着重要的意义。后评价提供的信息资料成果可以用于指导投资规划和策略、项目选定和评估、建筑设计和建筑材料设备采购、工程实施和管理、项目营销策略和技巧等方面。后评价在新项目选定、调整在建项目计划、完善已建项目方面可以起到重要作用。 [此贴子已经被作者于2006-3-2 15:29:08编辑过]
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-- 作者:小月 -- 发布时间:2006/3/2 14:09:29 -- (二)项目后评价的操作程序设计 房地产项目后评价的主要目的是分析挖掘生产经营中的问题,推动投资决策科学化。按照当前国内房地产开发的现状,项目后评价的最佳时机为项目工后1-2年,依笔者经验,一个大型房地产项目(五万平方米建筑面积以上)的项目后评价时间大约为2--3个月,下述的时间安排可供参考:策划准备1--2周,调查和收集资料3-4周,分析研究3--4周,编写报告2-3周。评估人员(机构)的素质,将决定后评价工作能否取得预期成果。发展商可以委托专业的咨询评估公司进行后评价工作。在当前房地产市场专业分工不充分,咨询公司未能承担起此项业务之前,发展商也可自行组建后评价小组。在具体人员的配置上,应精心挑选那些既懂投资、经营,又懂技术经济的人员。一般可从职能部门抽调下述人员组成后评价小组:经营开发人员(包括市场预测人员)、工程技术人员(包括设计、监理)、统计人员、财务人员等。 (三)基本内容及评价体系 l、过程评价 (1)项目的过程评价,应将可行性研究报告所预计的情况和实际执行过程进行对照比较和分析,找出差别,分析原因。过程评价一般要分析以下几个方面: A项目决策和项目准备; B项目规划设计内容和建筑规模; c工程进度和实施情况; D配套设施和服务条件; E项目财务执行情况; F项目租售情况和分析。 [此贴子已经被作者于2006-3-2 15:30:21编辑过]
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-- 作者:小月 -- 发布时间:2006/3/2 14:10:41 -- (2)过程评价一般采用定性分析和定量分析相结合的方法。定量评价可选用下列指标: (2)过程评价一般采用定性分析和定量分析相结合的方法。定量评价可选用下列指标:
[此贴子已经被作者于2006-3-2 15:31:02编辑过]
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-- 作者:小月 -- 发布时间:2006/3/2 14:11:36 -- 2、经济效益评价指标 经济效益后评价指标体系的设置,基本上与项目前评价(可行性研究)一致。所不同的是,后评价指标所测算的内容具有真实性,是在已发生的数据资料的基础上通过汇总分析得出的。 (1)工程造价指标。包括总投资、平均单位建筑面积造价、可售面积每平方面积土地价、土建费用、配套费用、税费等。 (2)盈利指标。可设置项目总收入、投资回收期、开发总利润、投资利润率、自有资金利润率等指标。 (3)效率指标。一般可设立全员劳动生产率、人均开发利润等指标。 (4)对影响盈利指标的主要因素的相关分析。 [此贴子已经被作者于2006-3-2 14:46:24编辑过]
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-- 作者:小月 -- 发布时间:2006/3/2 14:12:11 -- 3、社会效益评价指标。 (1)国民经济评价指标。包括项目开发总价值、项目开发净价值、项目利润总额、项目投资利税率。 (2)项目提供居住水平评价。居住总人数、户数、人均占用面积、居住面积密度、净人口密度等。 (3)对项目配套设施、交通、防火、防震、安全性等的评价。 4、环境效益评价指标 评价时一般可设置下述指标: (1)住宅外部居住环境指标:人均绿地占有量、居住密度、公共设施人均占有率、项目与城市环套的分析等体系。 (2)住宅内部居住环境:住宅标准、住宅类型、隔声、通风、光照、保温等。 [此贴子已经被作者于2006-3-2 14:50:17编辑过]
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-- 作者:小月 -- 发布时间:2006/3/2 14:12:39 --
综合评价的目的是最终产生评价结论,总结经验、教训,并提出建议。综合评价要分层次地对比项目原定目标与实际目标的差别及原因,对比项目原定效益主要指标与实际指标的变化及其原因,对比项目原来预期效果与实际产生效果的影响。房地产项目评价小组应就上述内容进行分析汇总,并在此基础上形成项目后评价分析报告,提交发展商的决策层,用以指导新的房地产投资决策。 [此贴子已经被作者于2006-3-2 14:53:26编辑过]
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